SB-Waschsalon
München — Pasing
Strategische Standortbewertung — Bachbauernstraße 7, 81241 München
Standortanalyse
Bachbauernstraße 7, Pasing: zentral zwischen Bahnhof Pasing, Pasing Arcaden und dem Wohnquartier Am Knie — mit nur einem direkten Wettbewerber im 3-km-Radius.
Objekttyp: Ladenlokal im Erdgeschoss einer Wohnstraße im dicht bebauten Quartier westlich des Pasinger Bahnhofs — hohe Sichtbarkeit für Anwohner- und Fußgängerfrequenz.
Kontext: Die Bachbauernstraße liegt im Dreieck zwischen Landsberger Straße, Planegger Straße und Bäckerstraße — dem Versorgungszentrum von Pasing. Innerhalb von 300 m befinden sich REWE, Lidl, EDEKA, VollCorner Biomarkt und mehrere internationale Supermärkte; die Pasing Arcaden mit rund 140 Geschäften liegen etwa 600 m entfernt. Der Bahnhof Pasing als zweitgrößter Verkehrsknoten Münchens ist in 7 Gehminuten erreichbar.
Stärken des Standorts
Erstklassige Verkehrsanbindung im Münchner Westen
Die Bachbauernstraße 7 liegt rund 500 m westlich des Bahnhofs München-Pasing — nach dem Hauptbahnhof der zweitwichtigste Verkehrsknoten der Stadt (S1–S8, Regionalzüge, Fernverkehr, Trambahn 19, zahlreiche Buslinien, ~85.000 Reisende täglich). Die Landsberger Straße, die Bodenseestraße und die A96/Mittlerer Ring sind in wenigen Minuten erreichbar. Kostenfreie Straßenparkplätze im direkten Umfeld.
Dichtes, wachsendes Wohnumfeld
Pasing-Obermenzing ist mit rund 77.000 Einwohnern einer der größten Stadtbezirke Münchens. Im 3-km-Radius um den Standort leben etwa 96.000 Menschen — Pasing-Zentrum, Obermenzing-Süd, Laim-West, Am Westkreuz, Aubing-Ost und Kleinhadern-Nord. Das Quartier rund um die Bachbauernstraße besteht überwiegend aus Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit sowie Neubauten mit kompakten Grundrissen ohne eigenen Trocknerplatz.
Nur ein direkter Wettbewerber im 3-km-Radius
Die Google-Maps-Recherche zeigt im gesamten Gebiet Pasing / Obermenzing / Aubing einen einzigen SB-Waschsalon: Eco-Express Waschsalon, Landsberger Str. 487, in rund 0,6 km Entfernung. Es handelt sich um ein reines Discount-Selbstbedienungsformat ohne Personal und ohne Premium-Positionierung. Der komplette Westen und Norden des Einzugsgebiets (Obermenzing, Untermenzing, Am Westkreuz, Aubing) ist unversorgt.
Ideale Zielgruppenstruktur
Pasing verbindet drei für einen SB-Waschsalon optimale Profile: junge Berufstätige und Pendler mit kleinen Mietwohnungen, ein hoher Anteil internationaler Haushalte rund um die Landsberger Straße sowie einkommensstarke Familien in Obermenzing mit großen Textilvolumina (Bettdecken, Vorhänge, Teppiche, Sport- und Outdoorbekleidung). Dazu kommen Studierende der nahen Hochschulstandorte und eine sehr hohe Fluktuation rund um den Bahnhof.
Einzugsgebiet & Demografie
Radius 3 km — Das Einzugsgebiet umfasst Pasing, Obermenzing, Laim-West und Am Westkreuz: eine Mischung aus hoher Mietwohnungsdichte und einkommensstarken Familienquartieren.
Wohnquartiere im 3-km-Radius (Schätzung 2025)
| Quartier | Einwohner | Entfernung | Trend |
|---|---|---|---|
| Pasing-Zentrum / Am Knie | ~24.500 | 0–1 km | wachsend — Nachverdichtung |
| Obermenzing-Süd | ~12.000 | ~1,2 km | stabil — Einfamilienhäuser |
| Laim-West | ~15.500 | ~2,0 km | stabil, hohe Dichte |
| Am Westkreuz / Neuaubing-Ost | ~13.000 | ~2,2 km | wachsend |
| Aubing-Ost / Freiham-Kante | ~11.500 | ~2,8 km | starkes Wachstum |
| Kleinhadern / Blumenau-Nord | ~10.500 | ~2,8 km | stabil |
| Untermenzing-Süd / Allach-Kante | ~9.000 | ~3,0 km | leicht wachsend |
| GESAMT (3 km) | ~96.000 | ≤ 3 km | wachsend |
💡 Strategische Einordnung
Im 3-km-Radius leben rund 96.000 Menschen in etwa 48.000 Haushalten. Entscheidend ist die Struktur: München hat mit rund 54 % Einpersonenhaushalten einen der höchsten Werte Deutschlands, und Pasing liegt mit einer Mieterquote von über 80 % deutlich über dem Bundesschnitt. Kleine Wohnungen ohne Platz für Trockner, ein hoher Anteil an Pendlern und Studierenden sowie eine internationale Bewohnerschaft rund um die Landsberger Straße ergeben eine überdurchschnittlich hohe Grundnachfrage nach Selbstbedienungswäsche. Ergänzend sorgen die Einfamilienhausquartiere in Obermenzing für regelmäßige Großwäsche (Bettdecken, Vorhänge, Teppiche), die in Haushaltsmaschinen nicht bewältigt werden kann.
Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München — Stadtbezirksdaten Pasing-Obermenzing, Laim, Aubing-Lochhausen-Langwied und Hadern (2024/2025); Auswertung auf Basis von Stadtbezirksteilen und Entfernungsgewichtung.
Wettbewerbsanalyse
Google-Maps-Recherche im 3-km-Radius — nur ein einziger direkter SB-Wettbewerber, positioniert als funktionales Discountformat ohne Markenidentität.
Obermenzing, Untermenzing, Am Westkreuz: vollständig unversorgt
Der einzige SB-Waschsalon liegt an der Landsberger Straße — der gesamte Norden und Westen des Einzugsgebiets hat kein Angebot
Die Recherche auf Google Maps bestätigt: Im 3-km-Radius um die Bachbauernstraße 7 gibt es genau einen SB-Waschsalon (Eco-Express, Landsberger Str. 487) in rund 0,6 km Entfernung. Alle weiteren Treffer sind klassische Textilreinigungen und Annahmestellen mit Ladenöffnungszeiten, ohne Selbstbedienung und in einem deutlich höheren Preissegment. Für ein Gebiet mit ~96.000 Einwohnern ist das eine außergewöhnlich niedrige Versorgungsdichte — zum Vergleich: in Schwabing, Sendling oder der Ludwigsvorstadt liegen mehrere SB-Waschcenter im gleichen Radius. Dieser Befund eröffnet einen klaren strategischen Raum für ein Bloomest-Konzept mit Miele-Technologie: klares Design, freundliche Atmosphäre, Spezialprogramme (Wolle, Daunen, Sporttextilien) und App-Bezahlung — genau das, was die Zielgruppe in Pasing heute nicht findet.
Wettbewerber im 3-km-Radius (Google Maps)
| Name | Typ | Entfernung | Adresse | Öffnungszeiten | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
| Eco-Express Waschsalon | SB-Waschsalon (Kette) | ~0,6 km | Landsberger Str. 487, 81241 München | täglich 06:00–23:00 | 4,2 ★ (186 Bewertungen) |
| Der Schreibmann (Annahmestelle Reinigung) | Textilreinigung / Annahme | ~1,5 km | Maria-Eich-Straße 71, 81243 München | Mo–Fr, Sa vormittags | 4,2 ★ (53 Bewertungen) |
| Mangelstube | Wäscherei / Mangelservice | ~2,1 km | Bergsonstraße 52, 81245 München | Mo–Di 15:00–20:00 | 5,0 ★ (1 Bewertung) |
| Karin Reinigung | Textilreinigung | ~2,2 km | Verdistraße 52, 81247 München | Mo–Fr 08:00–18:00, Sa bis 13:00 | 3,3 ★ (48 Bewertungen) |
| millaku textilpflege | Textilpflege / Reinigung | ~2,7 km | Agnes-Bernauer-Straße 131, 80687 München-Laim | Mo–Fr mit Mittagspause, Sa vormittags | 4,9 ★ (87 Bewertungen) |
Eco-Express Waschsalon
~0,6 kmSB-Waschsalon (Kette) — täglich 06:00–23:00
Landsberger Str. 487, 81241 München
4,2 ★ (186 Bewertungen)
Der einzige echte SB-Waschsalon im 3-km-Radius. Funktionales Discount-Kettenformat ohne Personal, mit Standardmaschinen und Münz-/Kartenbedienung. Keine Markenerlebnis-Positionierung, keine Spezialprogramme für Wolle, Daunen oder Sporttextilien, kein gestaltetes Ladenkonzept.
Der Schreibmann (Annahmestelle Reinigung)
~1,5 kmTextilreinigung / Annahme — Mo–Fr, Sa vormittags
Maria-Eich-Straße 71, 81243 München
4,2 ★ (53 Bewertungen)
Klassische Annahmestelle mit stark eingeschränkten Öffnungszeiten. Kein Selbstbedienungsangebot, deutlich höheres Preisniveau pro Teil, keine Option für Großwäsche am selben Tag.
Mangelstube
~2,1 kmWäscherei / Mangelservice — Mo–Di 15:00–20:00
Bergsonstraße 52, 81245 München
5,0 ★ (1 Bewertung)
Kleinstbetrieb mit sehr begrenzten Öffnungszeiten (zwei Nachmittage pro Woche). Nischenangebot für Mangelwäsche, kein Wettbewerb im Tagesgeschäft.
Karin Reinigung
~2,2 kmTextilreinigung — Mo–Fr 08:00–18:00, Sa bis 13:00
Verdistraße 52, 81247 München
3,3 ★ (48 Bewertungen)
Traditionelle chemische Reinigung in Obermenzing mit unterdurchschnittlicher Bewertung. Bedient ein anderes Segment (Anzüge, Kleider) und kein Volumengeschäft.
millaku textilpflege
~2,7 kmTextilpflege / Reinigung — Mo–Fr mit Mittagspause, Sa vormittags
Agnes-Bernauer-Straße 131, 80687 München-Laim
4,9 ★ (87 Bewertungen)
Sehr gut bewerteter Qualitätsanbieter am östlichen Rand des Einzugsgebiets — aber Servicereinigung mit Abgabe und Abholung, kein Selbstbedienungskonzept und außerhalb der fußläufigen Reichweite von Pasing-West.
💡 Strategische Einordnung
- Raum für ein Premiumkonzept: Eco-Express ist reine Discount-Selbstbedienung. Ein Bloomest mit Miele-Maschinen, Spezialprogrammen (Wolle, Daunen, Sport, Baby) und App-Bezahlung besetzt ein Segment, das es im Münchner Westen derzeit nicht gibt.
- Nur ein SB-Wettbewerber auf 96.000 Einwohner: Das ergibt ein außergewöhnlich günstiges Verhältnis von rund 48.000 Einwohnern pro SB-Waschsalon — in einer Stadt mit der höchsten Kaufkraft Deutschlands.
- Geografische Lücke: Obermenzing, Untermenzing, Am Westkreuz und Aubing-Ost — zusammen über 45.000 Einwohner — haben keinen einzigen SB-Waschsalon im Quartier.
- Reinigungen sind kein Substitut: Die vier Textilreinigungen im Radius arbeiten mit Ladenöffnungszeiten, Abgabe-/Abholmodell und Stückpreisen. Wer eine Maschine voll Wäsche oder eine Bettdecke waschen will, findet dort keine Lösung.
- Lagevorteil gegenüber Eco-Express: Der Wettbewerber liegt an der stark befahrenen Landsberger Straße im Süden. Die Bachbauernstraße liegt im Wohnquartier zwischen Bahnhof, Nahversorgern und den Wohngebieten Richtung Obermenzing — fußläufig für deutlich mehr Anwohner.
Kommerzielles Umfeld
Sechs Lebensmittelmärkte in unter 450 m, die Pasing Arcaden in 600 m und der Bahnhof Pasing: eine ideale Infrastruktur, um Familien- und Pendlerströme abzugreifen.
REWE (Kaflerstraße 2)
~200 mVollsortimenter direkt um die Ecke, rund 760 Google-Bewertungen. Täglicher Anwohnerstrom — die perfekte Synergie für den Bloomest-Zyklus «Wäsche einwerfen → einkaufen → Wäsche abholen».
Lidl & EDEKA Spanjolli (Planegger Str. 2)
~210 mZwei Lebensmittelmärkte in einem Gebäude mit gemeinsamem Kundenparkplatz. Hohe Frequenz besonders am Samstag — ideal, um Familien mit Wochenendgroßwäsche abzuholen.
Istanbul Supermarkt Pasing (Irmonherstraße 1)
~120 mMit über 840 Bewertungen einer der frequenzstärksten internationalen Märkte im Viertel. Zieht Kundschaft aus dem gesamten Münchner Westen an — eine Zielgruppe mit großen Haushalten und entsprechend hohem Wäschevolumen.
Pasing Arcaden & Bahnhof Pasing
~600 mEinkaufszentrum mit rund 140 Shops, HIT Supermarkt, ALDI SÜD und direktem Zugang zum zweitgrößten Verkehrsknoten Münchens (S1–S8, Regional- und Fernverkehr, Tram 19). Täglich zehntausende Pendler — ein starkes sekundäres Kundenpotenzial vor und nach der Arbeit.
PENNY & Alnatura (Landsberger Straße)
~265–430 mDiscounter und Biomarkt an der Hauptachse Richtung Laim. Deckt das preissensible wie das qualitätsorientierte Segment ab und verstärkt die Nahversorgungsfunktion des gesamten Quartiers.
VollCorner Biomarkt (Planegger Str. 9A)
~290 mBio-Vollsortimenter mit kaufkraftstarker, qualitätsorientierter Stammkundschaft — exakt das Profil, das bereit ist, für schonende Spezialprogramme und zertifizierte Hygiene zu zahlen.
💡 Strategische Einordnung
Die Stärke dieses Standorts liegt in der Kombination aus unmittelbarer Nähe zu sechs Lebensmittelmärkten (REWE, Lidl, EDEKA, PENNY, Alnatura, VollCorner — alle unter 450 m), den Pasing Arcaden in 600 m und der Anbindung an ganz München über den Bahnhof Pasing. Ein Waschgang dauert typischerweise 30–45 Minuten — genau die Zeit für einen Einkauf nebenan. Kaum ein anderer Standort im Münchner Westen bündelt so viel Alltagsfrequenz auf so kurzer Distanz. Ein Bloomest fügt sich hier nahtlos in den wöchentlichen Rhythmus des Quartiers ein.
Strategische Karte
Der einzige direkte SB-Wettbewerber liegt ~0,6 km südöstlich an der Landsberger Straße. Obermenzing, Untermenzing und Am Westkreuz bleiben vollständig unversorgt.
Umsatzszenarien — der Kuchen des Einzugsgebiets
~60.000 realistisch erreichbare Einwohner × 6 € pro Kopf und Jahr = 360.000 € jährliches Marktpotenzial. Die entscheidende Frage: Wie viel vom Kuchen holen Sie sich?
Das Prinzip: Das Einzugsgebiet existiert ohnehin — 360.000 € potenzielle Ausgaben pro Jahr sind bereits da. Was sich ändert, ist der Anteil, den Sie davon abschöpfen, und das hängt vollständig von Marke, Lage und Qualität des Projekts ab. Ein schlecht geplanter Waschsalon in der Bachbauernstraße bekommt ein kleines Stück; ein Bloomest Miele an derselben Adresse bekommt das dominierende Stück.
Basis: 3-km-Einzugsgebiet mit ~96.000 Einwohnern, bereinigt auf die realistisch erreichbaren ~60.000 Einwohner in Pasing, Obermenzing-Süd und Am Westkreuz.
- Einstiegsmaschinen ohne hohe Leistung und ohne bekannte Marke
- Kein technologischer Service für einen optimalen Betrieb
- Marke Bloomest + Miele-Technologie sind anerkannt
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und Miele-Waschmittel
- Marke Bloomest + Miele-Technologie sind anerkannt
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und Miele-Waschmittel
Direkter Vergleich auf demselben Kuchen von 360.000 €
Die Empfehlung lautet, den Businessplan auf dem Szenario Bloomest Ziel (126.000 €/Jahr — 10.500 €/Monat) aufzubauen und das optimistische Szenario im Horizont von 24–36 Monaten anzustreben. Mit nur einem SB-Wettbewerber in 0,6 km und keinem einzigen Premiumformat im gesamten Münchner Westen hat Bloomest Miele Pasing die Voraussetzungen, den Kuchen dieses Einzugsgebiets zu dominieren.
Hinweis & Haftungsausschluss
Grundlage, Reichweite und Grenzen dieser Standortbewertung.
Diese Standortbewertung wurde nach bestem Wissen und Gewissen sowie auf Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen, lokaler Begehungen und/oder Erfahrungswerte erstellt. Sie stellt eine subjektive Einschätzung zum Zeitpunkt der Analyse dar.
Trotz sorgfältiger Recherche und Auswertung relevanter Daten kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte keine Gewähr übernommen werden. Die Bewertung stellt keine rechtliche oder wirtschaftliche Beratung dar und ersetzt keine eigene Due-Diligence-Prüfung.